CONTRATTO DI LOCAZIONE: IL PUNTO TRA RIDUZIONE E CESSIONE DEL CREDITO

CONTRATTO DI LOCAZIONE: IL PUNTO TRA RIDUZIONE E CESSIONE DEL CREDITO

Dal mese di marzo il Coronavirus ha bloccato molte attività tra cui le attività sportive e dopo mesi di lockdown la ripresa e’ stata lenta nonostante le spese sono continuate a correre.Una delle principali preoccupazioni rilevate è stata proprio la spesa dell’affitto. I proprietari delle asd, spesso preoccupati, hanno chiesto aiuto e cercato un dialogo con i proprietari degli immobili, ma raramente questo ha portato ad un esito positivo. Facciamo il punto della situazione tra riduzione del canone e cessione del credito.

Chi ha diritto per legge ad una riduzione o sospensione del canone?

Il Legislatore è intervenuto a favore delle ASD e SSD in merito ad una riduzione dei contratti di locazione in essere, distinguendo tra contratti per strutture pubbliche e contratti con locatori privati. Per gli impianti pubblici in concessione ad ASD e SSD

  • fino al 30 giugno 2020, erano stati sospesi i termini per il pagamento dei canoni di locazione/concessione. Ciò significa che da marzo fino a giugno non si era tenuti a pagare alcun corrispettivo, da quella data in poi i canoni di locazione hanno ripreso il loro naturale corso;
  • il saldo dei canoni sospesi (per i mesi da marzo a giugno) poteva essere versato entro il 31 luglio 2020 in un’unica soluzione oppure mediante rateizzazione, fino a un massimo di quattro rate mensili di pari importo, a decorrere dal mese di luglio 2020 (pertanto in quattro rate da luglio ad ottobre 2020);
  • su richiesta dell’associazione sportiva, è possibile richiedere la modifica delle condizioni dei contratti in scadenza fino al 31 luglio 2023, ad esempio modificando la durata o l’importo dei canoni dovuti.  In tal caso non esiste però alcun obbligo dell’ente pubblico a concedere le modifiche richieste, che dovranno essere concordate tra le parti.

Per gli impianti sportivi presi in locazione da privati:

  • L’associazione sportiva ha diritto di richiedere al proprietario la riduzione dei canoni di locazione dovuti per i mesi da marzo a luglio 2020. Anche in tal caso non esiste un obbligo del proprietario a concedere la riduzione, che dovrà essere concordata tra le parti;
  • Non esistono indicazioni specifiche (ad esempio moduli precompilati, istanze online o simili) sulle modalità di richiesta della riduzione di canone: pertanto a parere di chi scrive questo può avvenire solo mediante un accordo fra le parti;
  • L’importo della riduzione minimo previsto dal decreto Rilancio è pari al 50% del canone mensile. Tuttavia, l’associazione può provare di aver subito un maggior danno in conseguenza del Covid-19 e richiedere, quindi, una riduzione maggiore del canone.
  • Estensione del bonus affitti al mese di giugno 2020
  • Il legislatore e’ intervenuto modificando l’art. 28 comma 5, del D.L. n.34/2020 per gli immobili ad uso non abitativo.

Il bonus affitti previsto originariamente per i mesi di marzo, aprile e maggio 2020, e’ concesso anche per il mese di giugno 2020.

I crediti d’imposta che si sono susseguiti nelle varie norme

Articolo 65, DL 18/2020 (Decreto Cura Italia)

Il credito d’imposta:

  • era limitato alle sole imprese, ad esclusione dell’attività di cui agli Allegati 1 e 2 del Dpcm 11 marzo 2020 (non oggetto di sospensione);
  • riferito ai canoni di locazione degli immobili categoria catastale C/1 (negozi e botteghe);
  • il credito d’imposta è pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020.
  • Articolo 28, DL 34/2020 (Decreto Rilancio)

Il credito d’imposta di cui al Decreto Cura Italia:

  • è esteso a tutti i soggetti passivi (compresi professionisti ed enti non commerciali), a prescindere dall’attività svolta;
  • viene esteso fino a ricomprendervi sia gli immobili utilizzati nell’attività istituzionale che in quella commerciale eventualmente esercitata;
  • viene esteso a qualsiasi immobile di categoria catastale non residenziale (cioè strumentale “per natura”)
  • è fruibile in relazione ai canoni di locazione dei mesi di marzo (in alternativa rispetto al bonus di cui al Dl 18/2020), aprile e maggio 2020 (aprile/maggio/giugno per gli esercenti attività alberghiera/agrituristica “stagionale”);
  • spetta con una limitazione data dal superamento di una soglia di ricavi/compensi (i beneficiari non devono aver superato la soglia di 5 milioni di euro), ad eccezione dei soggetti esercenti attività alberghiera per i quali non vi sono soglie.

Articolo 77, DL 104/2020 (Decreto Agosto)

Il credito d’imposta previsto dal Decreto Rilancio si estende al canone relativo al mese di giugno (luglio, per le strutture turistico ricettive con attività solo stagionale). Il superamento della soglia di 5 milioni di euro di ricavi/compensi è irrilevante a favore delle strutture termali.

Credito di imposta canoni di locazione associazioni 

L’Ente può avvalersi dell’agevolazione fiscale:

– In compensazione ai sensi dell’art. 17del D.lgs 9 luglio 1977, n.241, tramite modello F24 da inoltrare telematicamente all’Agenzia delle Entrate, con codice tributo 6920;

– nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta di sostenimento della spesa; 

– per espressa previsione dell’art. 122 del D.L. Rilancio, tramite cessione al locatore/concedente o “ad altri soggetti compresi istituti di credito e altri intermediari finanziari, con facoltà di successiva cessione del credito” e “fino al 31 dicembre 2021”

Pertanto il nuovo decreto, rispetto all’articolo 65 del Decreto Cura Italia, estende:
– il credito a tutte le attività economiche senza distinzione di codice ATECO;
– a tutti gli immobili strumentali a prescindere dalla categoria catastale;
– ai mesi di marzo, aprile e maggio e giugno 2020;
– ai canoni di affitto azienda e ai canoni di concessione.

Limiti e condizioni

  1. Limite di ricavi/compensi 2019: in generale è stabilito che il bonus spetti ai soggetti che abbiano realizzato ricavi/compensi nel periodo d’imposta 2019 (precisamente periodo d’imposta antecedente a quello in corso all’entrata in vigore del Dl Rilancio) non superiore a 5 milioni di euro. Detto limite non opera per le imprese esercenti attività di commercio al dettaglio (alle quali spetta il bonus anche in caso di superamento della soglia).Il limite si calcola applicando le proprie regole di determinazione del reddito del contribuente (es. per competenza per le imprese in contabilità ordinaria; per cassa per gli altri contribuenti). Il requisito in esame non va verificato per le “strutture alberghiere” (soggetti che svolgono un’attività individuata dai codici Ateco della Sezione 55) e neppure alle strutture termali (secondo quanto previsto dall’articolo 77, Dl 104/2020);
  2. calo del fatturato/corrispettivi 2020: i beneficiari devono aver subìto una riduzione di fatturato/corrispettivi di ciascun mese pari ad almeno il 50% rispetto allo stesso mese del 2019. La condizione va soddisfatta autonomamente in ciascun singolo mese.

ESEMPIO

  • marzo 2020: si verifica il calo di fatturato/corrispettivi di marzo 2020 su marzo 2019;

Per gli enti non commerciali il requisito in parola si applica alla sola attività commerciale.
Il requisito del calo del fatturato non si applica:

  • ai soggetti che hanno iniziato l’attività dall’ 1 gennaio 2019 (articolo 28, comma 5, Dl 34/2020);
  • per i soggetti che hanno domicilio fiscale/sede operativa situati nel territorio di Comuni colpiti da eventi calamitosi (sisma, alluvione, crollo strutturale), i cui stati di emergenza erano in atto alla data del 31 gennaio 2020.

Ammontare del credito d’imposta

Il credito d’imposta in relazione a ciascun mese per il quale sono realizzate le condizioni sopra esposte. Ad esempio, potrebbe spettare il bonus per il mese di marzo, ma non per il mese di aprile, qualora in quest’ultimo mese non si sia verificata la condizione del calo del fatturato.
 Verificato il rispetto delle condizioni, il bonus spetta nella seguente misura (alternativa):

  • 60% del canone di locazione/canone di leasing di competenza del mese (regola generale). Il bonus si riduce al 20% per le imprese esercenti attività di commercio al dettaglio con ricavi 2019 superiori a 5 milioni di euro;
  • 30% del canone di locazione/canone di leasing di competenza del mese per quanto riguarda gli affitti di azienda o i contratti a prestazioni complesse. Il bonus si riduce al 10% per le imprese esercenti attività di commercio al dettaglio con ricavi 2019 superiori a 5 milioni di euro.

Cessione del credito

In alternativa all’utilizzo diretto, i beneficiari del credito possono optare per la cessione, anche parziale, del credito di imposta ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli intermediari finanziari.Al fine di dare attuazione a quanto stabilito dal comma 5 dell’articolo 120 del Decreto Legge  n.34, il 1° Luglio e’ stato pubblicato a cura del direttore dell’Agenzia delle Entrate, il provvedimento contenente le indicazioni relative alla cessione del credito d’imposta,

I soggetti titolari del credito hanno la facoltà di cedere la quota non usufruita, compilando l’apposito modello on line, a partire al 13 luglio fino al 31 dicembre 2021, esclusivamente tramite le funzionalità rese disponibili nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle Entrate e avendo cura di indicare:

Il codice fiscale del cedente, titolare del credito;
La tipologia del credito ceduto e il contratto cui e’ collegato;
L’ammontare del credito maturato e i mesi di riferimento;
L’ammontare del credito ceduto;
“gli estremi di registrazione del contratto in relazione al quale e’ maturato il credito d’imposta”;
Il codice fiscale del cessionario, con indicazione dell’importo ceduto (in caso di cessione plurima, occorre specificare la quota del credito assegnata a ciascuno);
la data di avvenuta cessione.
I cessionari, a loro volta, hanno la possibilità di avvalersi dei crediti “con le stesse modalità con le quali sarebbero stati utilizzati dal soggetto cedente” , compresa la facoltà di ulteriore successiva cessione.

Responsabilità e accertamenti

In linea con le altre agevolazioni introdotte (dal “Cura Italia” in avanti), viene espressamente attribuito alle strutture dell’amministrazione finanziaria il potere di controllo sulla spettanza dei crediti d’imposta, di accertamento e di irrogazione delle sanzioni “nei confronti dei beneficiari originari”, anche in caso di cessione dei “crediti d’imposta”, fermo restando la responsabilità dei cessionari,  in caso di utilizzo irregolare o in misura maggiore rispetto alla somma acquisita, del credito d’imposta sulla locazione.

[  ANDREA SEBASTIANI, TRIBUTARISTA ESPERTO IN ASD  ]

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